销售规模持续领先,头部房企更趋稳健

时间:2021-11-07  来源:未知   作者:admin

  随着监管层层加码,房地产行业进入“三难”阶段,即增长难、盈利难、转型难,行业正催生新的发展逻辑。在多家房企迈入千亿规模的背景下,众多房企尚未意识到监管的政策调控、债务的违约危机、持续的下行态势,竟然让“活下去”成为了房企最为迫切的命题。

  在拿地受限、销售承压、融资受阻等多重压力叠加下,房地产行业洗牌速度进一步加快,房企正在加速分化。研究显示,3000亿以上超级阵营凭借长远的布局规划和强大的运营能力,进一步巩固行业领先地位;第一阵营(1000-3000亿)企业精准把握长三角等热点城市群发展机遇,紧跟市场节奏大力推盘,实现销售业绩的稳步增长;第二阵营(500-1000亿)企业注重内功修炼,坚持多元发展的运营模式,随着商业、城市更新等业务的转化和利润释放,实现稳健快速发展;第三阵营(300-500亿)和第四阵营(100-300亿)企业发挥特色资源,构建“地产+”生态系统,形成差异化竞争力,实现业绩增长。

  在房地产行业面临调整的大势下,行业优等生成绩突出,其中碧桂园连续8个月业绩拔得头筹。企业如何能够保持规模、稳中有进,这背后藏着怎样的秘密?将带领大家一探究竟,寻找稳健房企发展的秘方。

  行业增长逐步放缓,龙头房企表现稳健

  上半年中央坚定楼市调控的态度更加凸显,多部委联合严查经营贷等信贷资金违规流入房地产市场,住建部亦高频、高效督导各城市房地产调控工作,多地亦陆续出台楼市调控政策,稳定市场预期,部分城市交易热度已有所回落。随着调控升级政策不断显现成效,将有更多热点城市市场情绪逐步回归理性,需求入市节奏将更加平稳,在去年下半年高基数下,整体成交规模增速有所放缓。

  数据显示,2021年1-9月TOP100房企销售额均值为985.1亿 元,增长率均值为19.9%;其中销售额超千亿房企27家,较去年同期增加6家;超百亿房企148家。2021年三季度,TOP100房企销售额同比增长率均值为-12.4%;2021年9月,TOP100房企销售额同比增长率均值为-25.1%,较8月和7月分别下降0.7%和7.4%。

  图:2020-2021年1-9月TOP100房企增速情况

  数据来源: 中指数据 CREIS

  在此背景下,龙头房企业绩表亮眼,其中,碧桂园牢牢稳固超级阵营,连续8个月稳居榜首,实现了逆势增长。2021年1-9月,碧桂园累计实现权益合同销售金额4482.4亿元,已连续9个月实现累计同比增长。

  销售稳步增长,保持规模优势,继续领跑行业。碧桂园2021年中期业绩显示,企业多项核心盈利指标持续向好,上半年实现营业收入2349.3亿元,同比增长27%;毛利、净利、股东应占核心净利润分别增至462.8亿元、224.2亿元、152.2亿元。期内,碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元,权益销售回款率达到90%,已连续6年达到90%或以上,处于行业领先水平。

  融资环境持续收紧,稳健房企财务良好

  自2020年下半年开始,房企融资环境持续收紧,“红线”与“补丁”越来越密集,房地产金融监管力度不断加强,例如房企的“三道红线”、银行房地产贷款的“两道红线”、房企商票监管、供应链ABS发行限制,以及《关于推动公司信用类债券市场改革开放高质量发展的指导意见》对高杠杆企业过度发债的限制,针对房企融资的补丁越来越多,地产行业底层逻辑发生根本变化。

  对146家典型上市房企的财务进行了监测,数据显示,2021年上半年146家整体负债情况略有好转,但仍存隐忧。从踩线情况来看,红档企业17家,绿档企业44家,与2020年末相比,红档企业减少4家,绿档企业增加1家,橙档企业增加3家,黄档企业数量保持稳定。

  近期多家房企美元债违约,房地产行业整体处于下行阶段,融资环境紧张,叠加若干房企流动性危机造成实质性违约,海外资本对中资房企持审慎态度。数据显示,自8月以来,有十余家房企海外评级或展望受到评级机构下调,提及最多的因素为当前行业不确定性增强。

  而拥有独具前瞻性的碧桂园,早就从2018年下半年开始将“行稳致远”作为战略统筹指导公司发展,有效控制杠杆率水平。截至今年6月底,碧桂园净负债率仅49.7%,已连续多年低于70%,远低于三条红线的要求。有息负债总额3242.4亿元,较去年底进一步下降。其中一年以内有息负债占比下降至27%,在保持杠杆水平处于行业低位的同时,碧桂园债务结构也持续优化。此外,公司可动用现金余额达1862.4亿元,现金短债比2.1倍,现金流保持充裕,短期偿债无忧。

  基于良好的经营状况、稳健的财务管控,碧桂园备受全球顶级评级机构和主要金融机构的认可。目前碧桂园已获穆迪和惠誉两家权威机构的投资级评级,显示了全球顶尖评级机构对碧桂园稳健的财务状况、可持续增长的前景以及资本市场信用的认可。

  在2021年中业绩发布会上,碧桂园集团总裁莫斌表示,碧桂园在投资上坚持经营理念、投资标准及投资转化率的3个不动摇。此外,碧桂园财务管理一直以现金流为核心,追求有现金流的利润,也追求有利润的现金流。

  投资合理布局,新型城镇化助力发展

  数据显示,2021年1-9月多数房企战略布局更加聚焦一、二线城市,其中一线城市拿地面积占比上升0.5个百分点,二线城市拿地面积上升0.3个百分点。从城市群分布来看,1-9月50家代表房企在粤港澳和成渝城市群拿地面积占比均有所上升。

  图:2021年1-9月50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况

  数据来源:中指数据CREIS

  数据范围:包含招拍挂权益土地及收并购土地

  从各城市群拿地金额来看,长三角依旧领跑各城市群。1-9月,长三角TOP10企业拿地金额3754亿元,居四大城市群首位,其中,碧桂园持续仍扩大长三角地区的战略布局,领跑长三角,中海宏洋凭借234亿元进入排名前十;粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额1792亿元,位列第二,其中,中海地产加强粤港澳大湾区的拿地力度,拿地金额404亿元;中西部TOP10企业拿地金额1640亿元,位列第三,其中,万科于9月在中西部拿地金额239亿元,在4个区域中位列前三甲。从拿地面积来看,中西部TOP10企业拿地面积以3669万平方米仍居四大城市群首位。

  从重点城市拿地金额TOP10房企来看,龙头房企战略布局仍聚焦重点城市。招商蛇口(001979)、金地集团(600383)等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局,招商蛇口、卓越集团、华润置地、金地集团及保利发展(600048)均出现在3个以上1-9月重点城市房企拿地金额TOP10榜单中。

  而碧桂园则敢于顺势打破诸多既有定律,坚持长期看好中国新型城镇化前景,长远看好三四五六线城市的房地产市场。2021年上半年,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3217个,业务遍布中国内地31个省市/自治区/直辖市,296个地级市、1408个区/县。其中,按城市类型划分,位于三四线城市目标三四线城市的约占62%,位于二线目标二线城市的战27%,其余占11%。随着国家调控政策的深化,全国各地城市的销售量也会越来越稳定,碧桂园也会在中国更多的县城长久地做下去。

  图:2021年上半年碧桂园城市布局情况

  数据来源:企业年报,综合整理

  产品牢固企业竞争力,市场份额稳步提升

  随着房地产行业进入平稳发展阶段,行业逐渐从土地红利、金融红利步入管理红利时代。在此背景下,房企逐步摒弃追求规模扩张的传统发展模式,更加重视质量的增长,提高产品与服务正式成为竞争的核心。

  房地产企业立足产品价值重塑,对产品进行不断地研发迭代,以高品质产品赢得市场,市场占有率不断提升,企业的覆盖能力和影响能力持续增强。2021年,选取了十家代表企业,分别计算2019、2020年在10个重点城市的销售额占有率。研究发现,十家品牌企业2020年在10个重点城市的销售额占有率均值为27.0%,较2019年提升了3.0个百分点。

  图:十家代表企业2019-2020年在10个重点城市的销售额占有率情况

  数据来源:中指数据CREIS

  此外,在2021中国房地产品牌价值研究中,以品牌企业的“品牌三度”为维度进行了问卷调查,结果显示中国房地产行业领导公司品牌认知度、美誉度和忠诚度均值分别为74.15%、73.81%和62.97%,持续引领行业发展。行业领导品牌为满足高品质居住属性需求和不同消费群体的需求,不断提升工程质量,创新求变,以适应性高、品质好、差异化产品占据市场,加速品牌三度的提升。

  图:全国房地产品牌企业2021品牌“三度”分析

  数据来源: 中指数据 CREIS

  提升城乡居住品质是破题城镇化发展的首要任务,而碧桂园也一早意识到了这一点。

  2021年,碧桂园连续第三年将“全竞提升”作为年度主题,进一步通过自我检视全面提升全周期综合竞争力,迈向高质量发展阶段。经过两年多发展,莫斌表示:“全竞提升已进入深水区,但仍有提升空间。接下来,要把标杆变成标准,鼓励标杆再突破。

  在过去的二十几年来,碧桂园一直将安全和质量放在首位,精细产品品控标准,用心为客户打造更加健康、安全的建筑产品。

  2021年,碧桂园举办2021年新产品系线上发布会,在原有“提质控速”基础上,进一步启动了聚焦产品力和安全质量提升的“强基行动”,一次性发布了“星、府、云、天”四大产品系,围绕需求侧从规划、户型、装修、配套等方面满足未来生活的多样化需求。这是碧桂园在29年的发展过程中,针对450万个业主家庭样本进行调研,总结出当代人居的发展趋势,并对其观察到633项生活痛点,提出了针对性的解决方案。这四大系列以“极致的实用主义”为核心,聚焦“产品和服务”两大维度,向大众阐释碧桂园对当下美好人居产品的理解与追求,从规划、户型、装修、配套等方方面面为消费者带来更“懂你”的家。

  深耕当地、敬畏市场、稳健经营,基于此,碧桂园在内地的31个省/直辖市/自治区的市场亦如此,这也许就是碧桂园能够在行业洗牌期稳中有进的秘诀所在。